共用部と専有部の線引きとは？
共用部と専有部の線引きとは？
マンション管理において頻繁に寄せられるご質問の一つが、「これは共用部なのか、専有部なのか」という線引きに関するものです。線引きの誤認は、修繕費用の負担者や問い合わせ先の混乱につながるため、基本的な考え方を理解しておくことが重要です。本記事では、共用部・専有部の定義と、判断に迷った場合の適切な問い合わせ先について整理します。
共用部・専有部の基本定義
共用部とは
区分所有法および管理規約に基づき、区分所有者全員で共同使用・管理する部分を指します。一般的には以下が該当します。
-
エントランス、廊下、階段、エレベーター
-
外壁、屋上、バルコニー（※使用権は専有的）
-
給排水管・ガス管・電気配線のうち、専有部分に専用されていない幹線部分
-
受水槽、ポンプ、消防設備 など
専有部とは
各区分所有者が単独で使用・管理する住戸内部を指します。一般的には以下が該当します。
-
室内の壁紙、床材、天井仕上げ
-
キッチン、浴室、トイレ等の設備機器（規約で定めがある場合を除く）
-
専有部分内にのみ引き込まれた配管・配線
※最終的な判断は、必ず管理規約・使用細則の記載が優先されます。
よくある判断に迷うケース
-
バルコニーの排水不良
-
専有部内で発生した漏水だが、原因が配管のどの位置か不明
-
インターホンや玄関ドアの不具合
-
窓サッシや網戸の破損
これらは一見専有部に見えても、規約上は共用部とされているケースがあります。
線引きに迷った場合の問い合わせ先
① 管理会社
まずは管理会社への連絡が基本となります。管理会社は以下を確認し、初期判断を行います。
-
管理規約・使用細則の該当条文
-
過去の対応事例
-
応急対応の要否
必要に応じて、理事会への報告や専門業者の手配を行います。
② 管理組合（理事会）
規約解釈が分かれる場合や、費用負担の判断を伴う場合は、管理組合（理事会）での協議が必要となります。
-
共用部修繕として扱うか
-
専有部として各戸負担とするか
-
例外的な対応を行うか
といった点を、組合として決定します。
③ 専門業者・士業
構造や法的解釈が絡む場合には、以下の専門家の意見を仰ぐこともあります。
-
建築士・設備業者（原因調査・範囲特定）
-
弁護士・マンション管理士（規約解釈・法的判断）
トラブルを防ぐためのポイント
-
不具合を発見したら、自己判断で修理せず、まず管理会社へ連絡する
-
写真や動画を残し、状況を正確に共有する
-
緊急時（漏水等）は応急対応を優先し、事後報告でも可
まとめ
共用部と専有部の線引きは、マンションごとの管理規約が基準となり、個人の判断で決められるものではありません。判断に迷った際は、
-
管理会社へ連絡
-
必要に応じて管理組合で協議
という流れを踏むことで、不要なトラブルや費用負担の誤りを防ぐことができます。
日頃から規約の該当箇所を把握し、適切な問い合わせ先を知っておくことが、円滑なマンション管理につながります。
